1) 2023 sonrası talep daralması + kredi sıkılığı

• Konut kredileri yok denecek kadar düşük.

• Likidite kiraya yöneldi, satış fiyatları nispeten baskılandı.

• Bu nedenle 2023 zirvesinden 2025'e düşüş %20,5 (2.719 → 2.160).

Bu eğilim “balon sonrası düzeltme + reel değer erimesi + yaşlanma etkisi” olarak yorumlanmalıdır.

✅ 2) 440 m² Bir Evin SATIŞ FİYATI (Kırpık Ortalama Bazlı)

Kullanılan veri:
2025 Kırpık Ortalama = 2.160 USD/m²

Hesap:

440 m² × 2.160 USD/m² = 950.400 USD

✅ Piyasa Gerçek Değeri (USD): ≈ 950.400 USD

✅ 3) TL Karşılığı (42 TL/USD)

950.400 × 42 = 39.916.800 TL

✅ Piyasa Değeri (TL): ≈ 39.9 Milyon TL

✅ 4) SONUÇ – KISA ÖZET

1. Kırpık ortalama en güvenilir fiyattır → 2025 = 2.160 USD/m²

2. 440 m² evin satış değeri ≈ 950.400 USD

3. 42 TL/USD kuru ile ≈ 39.9 milyon TL
   *Bu çalışmada arsa payları göz ardı edilmiştir. DAha detaylı bir değerlemede arsa payları ve şerefiye de değerlendirilmelidir.

✅ 3) Reel USD ve Yaşlanma Etkisi Dahil GERÇEK DEĞER ANALİZİ

Reel düzeltme:

ABD enflasyon oranı (2021–2025): %19,2

2021 yılı 2.676 USD/m² fiyatının reel bugünkü karşılığı:
2.676 / 1.192 ≈ 2.244 USD/m